Morosidad Bancaria, una disciplina en ciernes.

Los impagados bancarios tienen una idiosincrasia poco tratada. La morosidad en el mundo bancario es muy diferente a la que se produce en otros sectores empresariales o profesionales, tiene mayores consecuencias en la economía real, en la vida de los particulares, está mejor adaptada a las herramientas de tutela judicial y cuenta con mayor complejidad técnica. En morosidad bancaria se habla de ratios de mora contable y temprana, de reservas de liquidez, de intermediación financiera e instituciones de inversión, de dotaciones específicas y genéricas, de daciones en pago, de refinanciaciones, compensación convencional, etc. Entre la mora en sentido genérico y la mora estrictamente bancaria hay muchos elementos en común, pero muchos otros diferentes y específicos, que de algún modo también pueden servir de guía a la primera.

El presente foro pretende ser una herramienta de trabajo, autoformación y encuentro de los gestores de morosidad bancaria, e incluso no bancaria, que lo deseen. Por ello te invitamos a participar y facilitarnos tus propios artículos.

Para cualquier sugerencia, me pongo a vuestra disposición en: gestordemorosidad@hotmail.com

lunes, 11 de febrero de 2013

Crítica a la Iniciativa Legislativa Popular en favor de la Dación en pago.


Existe un importante debate abierto en el conjunto de la sociedad sobre la dación en pago como instrumento para la extinción de las obligaciones hipotecarias. Hemos escuchado a reputadas personalidades, políticos e instituciones defender esta solución, y en la actualidad se estudia una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) a favor de la dación en pago, cuando la carga hipotecaria pesa sobre la vivienda habitual.



En concreto la ILP persigue introducir, fundamentalmente, las siguientes reformas en nuestro ordenamiento:

- Se añade un nuevo párrafo, con el número 4, al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dará traslado por cinco días al ejecutante, y dictará resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.”
2. Se da nueva redacción al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, se estará a lo establecido en el artículo 693.4.

-Se da nueva redacción al artículo 105 de la Ley Hipotecaria:
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil, excepto en el supuesto de que el bien hipotecado constituya la vivienda habitual del deudor.

-Se da nueva redacción al artículo 140 de la Ley Hipotecaria:
“En caso de que el bien hipotecado constituya la vivienda habitual del deudor deberá constar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se hará solamente efectiva sobre el bien hipotecado. Si el bien hipotecado no constituye la vivienda habitual del deudor, se podrá pactar igualmente que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre el bien hipotecado. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.”

Ciertamente la ILP da la oportunidad para un interesante debate sobre el origen de la crisis económica, la actitud de las instituciones supervisoras, los partidos políticos, los actuales y los precedentes gobernantes, el comportamiento de los consumidores y, cómo no, la política crediticia de las entidades bancarias. Pero centrándonos en la propuesta propiamente, hemos de hacer varias críticas (siendo breves):

1ª.- En la exposición de motivos de la ILP –que no hemos trascrito por razones de espacio- se responsabiliza fundamentalmente a las entidades crediticias, al gobierno e instituciones supervisoras, de la actual situación económica y del sobre endeudamiento de las familias. Es un error muy grave obviar la propia responsabilidad de los consumidores, pues todos participamos de la vorágine especuladora, todos vendían el solar heredado a precios desorbitados, sus viejas viviendas por más de lo que la vendió el vecino el mes anterior para comprar otra nueva más cara, pedían un crédito para pagar otro (sin conocimiento en muchos casos de la entidad) y teníamos dos o tres coches en vez de uno.

2ª.- Se dice igualmente en la exposición de motivos que “la supuesta autonomía privada en la contratación de créditos hipotecarios se ha visto claramente desvirtuada. El presunto equilibrio entre entidades financieras y familias ha desaparecido”. Error, durante la fase expansiva de la economía la feroz competencia entre entidades financieras y unos consumidores muy exigentes –como deben ser- propiciaron una fuerte bajada de los márgenes de las entidades financieras. Se pasó de ofertar hipotecas de Euribor +2 a hipotecas a Euribor + 0,45, de no financiar más del 80 % del valor de tasación a financiar hasta el 110 %. No es que las entidades financieras quisieran dar más créditos, que también, es que el público lo exigía, “y si tu no me lo das me lo da el de enfrente”, te decían. Es más, resultaba práctica habitual la subrogación de hipotecas, el cambio de entidad financiera. El cliente, en consecuencia, si podía negociar y lo hacía.

3ª.- “Es necesario articular una solución que libere a las familias hipotecadas de los efectos perversos de la concesión excesiva de crédito por parte de las entidades financieras, de la sobrevaloración de las viviendas, así como de las condiciones abusivas en la concesión de créditos hipotecarios”. Prescribe igualmente la ILP.
Empezando por el final, las condiciones abusivas, ¿A qué condiciones se refiere?.
¿A los márgenes? Precisamente en la intermediación financiera el margen de beneficio es muy inferior a otros sectores, otros productos o servicios. Repetimos lo dicho, los clientes se han beneficiado de la extrema competencia entre entidades y de un largísimo periodo de bajos tipos de interés.
¿A que se solicitaran avalistas?, si tu solicitas muchísimo dinero es lógico que quien lo preste obtenga nuevas garantías.
¿Al resto de condicionado de los contratos? Está sujeto a una severa normativa sobre protección de consumidores y usuarios.

Se habla de una excesiva concesión de créditos. Cuando se concede una facilidad crediticia las entidades lo primero que examinan es la capacidad de reembolso del cliente, si podrá o no pagar. El primer interesado en cobrar, en que le devuelvan los créditos concedidos, es la entidad bancaria y si el cliente no puede pagar no se le va a prestar, salvo error en el análisis. Los impagos que se están produciendo no son fruto tanto por un mal análisis de riesgos -que también hay muchos casos- como por circunstancias sobrevenidas, cambios en las condiciones del cliente. Un sujeto con buenas nóminas y capacidad suficiente para devolver el dinero que se le presta puede haberse quedado en desempleo o siendo autónomo ver reducidas severamente sus ventas. Es la propia entidad junto con su cliente quien debe determinar su capacidad de endeudamiento, y serán ellos quienes sufran las consecuencias de su error (ambos).
Respecto a la sobrevaloración de los inmuebles, se critica mucho el tema de las tasaciones, pero se olvida que las tasaciones no son certificados de por vida del valor de un inmueble, son estimaciones de un momento determinado. Las tasaciones no erraban hace 6 años, eran correctas, el mercado demostraba que los inmuebles valían mucho más poco tiempo después. El error fue pensar que la vivienda siempre subía de valor y que no podía bajar como cualquier otro producto, error en el que cayeron tanto las entidades bancarias como los compradores. Todos los propietarios de inmuebles los sobreestimaban, los vendían más y más caros cada mes. Todos los compradores creían que sus casas valían más de lo que les pedía, creían encontrar chollos, buscaban tasaciones que confirmaran sus sospechas y solicitaban más de lo que necesitaban a sus entidades, aun hoy en día sucede.
Por otra parte, los proponentes confunden garantía con obligación. La hipoteca es una especial forma de garantía sobre un bien concreto, pero la obligación del deudor es el pago o devolución de la suma prestada, no la entrega de un inmueble.

4ª.- La propuesta solo beneficia a un porcentaje muy pequeño de la población, pero las consecuencias, que luego veremos, las pagamos todos. De lo que nadie habla es que muchos ciudadanos que concluyeron hipotecas al 80, 90 o 100% del valor de tasación las pagan puntualmente y sin problemas, personas que de no haberse flexibilizado la concesión de hipotecas no habrían podido acceder a una vivienda en propiedad, que ahora son propietarios y sin problemas de ningún tipo. Estas personas son la gran mayoría, dado que si la morosidad hipotecaria minorista del conjunto del sistema crediticio asciende a un 2,5 % (únicamente hipotecas de particulares, no otros productos), solo un 2,5% de los hipotecados tiene problemas (y eso sin contar que muchos otros ciudadanos ni siquiera están hipotecados).

5ª.- Respecto al texto concreto de reforma legislativa señalar los abusos y desequilibrios que se desean generar:

a.- Se indica que el deudor podrá forzar la dación en pago en cualquier momento antes de la subasta ¿Por qué no se le obliga a que sea él quien decida en un plazo de 5 días desde que se le notifique la interposición de la demanda?. Es decir, el acreedor puede estar incurso en un procedimiento hipotecario durante dos o tres años y un día antes de la subasta tener que adjudicarse el inmueble en dación. ¿Por qué no puede evitarse esos 2 o 3 años de espera?.

b.- Una vez subastado el inmueble, se propone que si el resultado es insuficiente para cubrir toda la deuda ésta se de por saldada. ¿Para qué entonces la subasta? Ya sabemos para qué, para que el deudor si se obtiene más en la subasta pueda liberarse de otras obligaciones u obtener un remanente. Si la dación es obligatoria para la entidad debería serlo también para el deudor, bajen o suban los valores de los inmuebles. ¿Estamos seguros de querer esto último? No lo creo justo, pero si es más equilibrado.

c.- La propuesta, tal y como se plantea, puede generar graves desequilibrios ¿Qué sucede con las personas que tienen varios inmuebles en propiedad y solo hipotecada su vivienda habitual? ¿Es razonable que un moroso con un gran patrimonio se libere de sus obligaciones por pesar las cargas solo sobre su vivienda habitual?. La propuesta favorece a los ricos, a quienes pueden tener elevadas rentas del trabajo o de actividades económicas pero que al ver como baja el valor de su vivienda desiste de pagarla, “para eso que se la quede el banco, que yo ya tengo donde irme”, dirán muchos.

5ª.- La ILP de salir adelante tendrá severas consecuencias que las terminaremos pagando todos.
a.- Encarecimiento del crédito. Las entidades financieras estarán sujetas a mayores riesgos y pérdidas que deberán compensar subiendo lo que cobren a los que si cumplen con sus obligaciones.
b.- Constricción del crédito. No se financiará la adquisición de viviendas en más del 60 % de su valor, con lo que los trabajadores y ahorradores cumplidores que quieran adquirir un inmueble lo tendrán mucho más difícil. Tendremos que ahorrar muchísimos años más para tener la entrada para un piso. En consecuencia:
- Bajará el valor de los inmuebles. Los actuales propietarios, la inmensa mayoría de ciudadanos, se encontrarán arruinados, pues aquello por lo que pagaron 200 pasará a valer 100.
- El alquiler será la única forma de tener una residencia, lo que precisamente va contra los postulados de los proponentes de la IPL y los principios rectores del sistema económico de la Constitución. Las entidades financieras y grandes fortunas serán las únicas propietarias de inmuebles, todos los demás viviremos de alquiler hasta nuestra muerte.
- Daría la puntilla al sector inmobiliario. Definitivamente no se construiría más, pues a los propietarios de todo el mercado inmobiliario y prestamistas a un tiempo (Bancos y Cajas) no les interesaría incrementar el parque de viviendas para poder alquilar a buen precio las suyas. Con ello se destruiría más tejido empresarial y puestos de trabajo.

c.- Se pone en riesgo el sistema financiero. El cambio legislativo y la falta de seguridad jurídica que provocaría, podría generar graves tensiones en muchas entidades crediticias. La caída de una entidad podría arrastraría a otras, en principio sin problemas. El sistema financiero custodia los ahorros de todos los ciudadanos, muchos de los cuales podrían verlos minorados, pues no me gustaría poner a prueba el sistema de garantía de depósitos. Otros mucho verían como sus activos financieros, deuda privada o renta variable, pierden valor sensiblemente, empobreciéndoles.  Así mismo, la desaparición de entidades y las dificultades de otras, generaría más desempleo, el de los propios profesionales bancarios y el de las empresas que no pudieran acceder al crédito, por la reducción de la competencia en el mercado crediticio.

En conclusión -por todo lo dicho y lo obviado- el objeto finalista de la IPL, la protección de los más perjudicados con la crisis, puede terminar causando muchos más daños a esas mismas personas y al conjunto de la sociedad. En verdad resulta preciso instar instrumentos de protección social para las miles de familias que han perdido o están perdiendo sus hogares, quizás incluso la propia propuesta fuera viable en otros términos, en unos que eviten los abusos que fomentaría por parte de los clientes.

La ILP estaría más justificada, equilibrada, evitando abusos, centrándose en los más desprotegidos y limitando mucho los efectos perniciosos, si:

a.- Solo puedan acceder a ella quienes no tuvieran en propiedad, ni ellos ni los avalistas en su caso, más inmuebles que el hipotecado. Dicha cláusula no sería aplicable si en los seis meses anteriores vendió algún inmueble.
b.- Que las rentas del conjunto de obligados no superen un salario mínimo interprofesional por cada uno de ellos, más uno. Ej. Tres obligados, cuatro salarios mínimo interprofesionales (unos 2.560 €).
c.- Que la propuesta de dación se incorpore a la notificación de la demanda de ejecución hipotecaria. Evitando así dilaciones procesales, lo que supone un perjuicio para el sistema judicial y el acreedor.

10 comentarios:

  1. Me parece muy interesante el artículo, pero tengo que discrepar en algunos puntos:

    1) Sobre la responsabilidad de los ciudadanos, reclamo que no se generalice eso de que "todos participamos en la vorágine especuladora"; quizá el autor si, pero, por poner un dato sobre la mesa, yo no vendí ningún solar ni vieja vivienda, ni pedí ningún crédito para pagar otro, vivo de alquiler y sólo tengo un coche.

    2) No estaría de más cuantificar las cosas, es decir, dar datos de cuanta gente se comportó así y que porcentaje supone sobre el total. Por ejemplo, decir que "sin conocimiento en muchos casos de la entidad" es una afirmación sin sentido: ¿cuantos casos? ¿el 50%, 10%, el 1%, el 0,1%? (por cierto ¿no se molestaban los bancos en consultar con la central de riesgos del Banco de España?)

    3) Las responsabilidades de los bancos están muy claras de acuerdo con su argumentación: "se pasó de ofertar hipotecas de Euribor +2 a hipotecas a Euribor + 0,45, de no financiar más del 80 % del valor de tasación a financiar hasta el 110 %". Y falta otro pequeño e irrelevante dato: se pasó de dar hipotecas a 10 años a darlas a 30 años. ¿Quién debería tener un mejor conocimiento de los riesgos que eso suponía, los prestamistas profesionales o los deudores? ¿O es que los prestamistas olvidaron toda noción de prudencia y se lanzaron a la vorágine de la comisión fácil? Nuevamente, en esa vorágine ¿quién tenía más y mejores datos y conocimientos: el comprador, el banquero, el BdE?
    "Cuando se concede una facilidad crediticia las entidades lo primero que examinan es la capacidad de reembolso del cliente, si podrá o no pagar". Mi impresión es de que no, que eso daba igual. Que lo que importaba era vender cuantas más mejor, y asumir que en caso de que vinieran mal dadas ya se resarciría la deuda con el valor de la vivienda.

    4) "Todos los propietarios de inmuebles los sobreestimaban, los vendían más y más caros cada mes. Todos los compradores creían que sus casas valían más de lo que les pedía, creían encontrar chollos, buscaban tasaciones que confirmaran sus sospechas y solicitaban más de lo que necesitaban a sus entidades, aun hoy en día sucede."
    Y “todos” los comerciales de los bancos (nuevamente generalizamos) estaban en la misma línea, solo que ellos para cumplir sus objetivos, establecidos por los propios bancos (¿hablamos de eso?) y se llevaban sus comisiones.
    ¿Cuántos de esos deudores lo son por comprar su primera vivienda? Esos no eran especuladores, eran personas normales que querían tener su propia casa y que se encontraron con que les pedían un precio desorbitado (ah, el famoso mercado), pero no problem, los bancos te lo solucionaban, sólo era cuestión de pagar más años. En mi caso, sin haber participado de la fiesta, me encontré que para comprar una casa tenía que poner una cantidad indecente de dinero encima de la mesa. Yo no entré, pero mucha gente si, entre otras cosas porque los bancos - compitiendo con otros bancos y consigo mismos - les prometían el oro y el moro. El director de mi sucursal lo intentó en varias ocasiones, sin éxito.

    (y sigo)

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  2. (y sigo, perdón por el ladrillo)

    5) "La propuesta solo beneficia a un porcentaje muy pequeño de la población, pero las consecuencias, que luego veremos, las pagamos todos."
    Siempre me han llamado la atención las profecías apocalípticas, sobre todo cuando son contradictorias :)
    "solo un 2,5% de los hipotecados tiene problemas (y eso sin contar que muchos otros ciudadanos ni siquiera están hipotecados)." versus
    "... Las entidades financieras estarán sujetas a mayores riesgos y pérdidas que deberán compensar subiendo lo que cobren a los que si cumplen con sus obligaciones."

    6) "Bajará el valor de los inmuebles. Los actuales propietarios, la inmensa mayoría de ciudadanos, se encontrarán arruinados, pues aquello por lo que pagaron 200 pasará a valer 100." Vamos por partes:
    Para que baje el valor de los inmuebles no hace falta dación en pago, ya se está produciendo, y es consecuencia directa de la sobrevaloración bubujil y del cierre del crédito (que es ya una realidad, sin necesidad de ILP).
    La "inmensa mayoría" de los ciudadanos (¿se incluyen también los que no tienen hipoteca?) tienen una vivienda para vivir en ella, no como negocio. Los que compraron en plena burbuja no están arruinados por la bajada de precio, sino por la subida previa, que les ha hecho pagar y endeudarse por ella mucho más de lo razonable. Y los que la tenían de antes, menos todavía.
    7) "No se financiará la adquisición de viviendas en más del 60 % de su valor..." (supongo que porque se espera que los precios bajen por lo menos un 20% más), con lo que los trabajadores y ahorradores cumplidores que quieran adquirir un inmueble (¿?) lo tendrán mucho más difícil." No, tampoco es culpa de la ILP: ya lo tienen difícil, de hecho a bastantes de esos trabajadores cumplidores les han bajado el sueldo y les han precarizado la única fuente de ingresos, si no les han mandado al paro para mayor gloria del rescate a la banca.
    8) "Daría la puntilla al sector inmobiliario" !!! ¿Más?
    9) Echo a faltar una alusión al tema de los intereses de demora, francamente abusivos, por no decir usureros.

    Dicho esto, si quiero indicar que se aportan muchas reflexiones interesantes, sobre quien y como puede beneficiarse de esta medida de "rescate" a las familias. Porque esto es un rescate, igual que otros. Espero que en la tramitación se incorporen las cautelas necesarias para que, como dice el autor, no se beneficien los ricos, los caraduras o los especuladores temerarios, sino las familias honradas que están quedando en situación de ruina perpetua gracias a la burbuja, la reforma laboral y la esclavitud de la deuda restante.
    Y de paso, me gustaría decir que a mi tampoco me convence esta ILP, me parece el mal menor, precisamente porque no resuelve nada a los buenos pagadores que seguirán con sus deudas mientras se les suben impuestos, tasas, costes públicos y privados, y se les bajan salarios. Y al que se le ejecuta la hipoteca, no es precisamente un plato de gusto quedarte sin casa.
    Ya se que hay que pagar las deudas. Pero puestos a hablar de ello, lo que no se es porqué tengo que pagar las deudas de otros, por ejemplo las de Bankia, que NO son mis deudas. O comprarles los inmuebles que ellos no quieren y comernos sus pérdidas potenciales (más bien muy reales, porque si de verdad se pudieran vender con el beneficio que dicen que dará, no los venderían – ni serían tóxicos ni nada). Así que supongo que quién se escandalice de esta medida lo estará mucho más de que se le regale/preste al sistema bancario 100.000 millones de nuestro bolsillo común (que encima tenemos que pedir prestado pagando el triple de interés que los propios bancos).

    Santi

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    1. Estimado Santi,

      Antes de nada agradecerte tu contribución, pues, aunque te pueda parecer raro, comparto muchas de tus reflexiones. El presente artículo pretende ser una breve crítica circunscrita al literal contenido de la IPL y los perjuicios que a mi parecer puede ocasionar, y no la necesaria crítica previa al origen de la crisis y la actuación de las entidades bancarias, también muy discutible. Es más, así lo dejo reseñado: “Ciertamente la ILP da la oportunidad para un interesante debate sobre el origen de la crisis económica, la actitud de las instituciones supervisoras, los partidos políticos, los actuales y los precedentes gobernantes, el comportamiento de los consumidores y, cómo no, la política crediticia de las entidades bancarias. Pero centrándonos en la propuesta propiamente”.

      Replicando tus comentarios, punto a punto:

      1º.- Ciertamente no todos participaron de la vorágine especuladora (yo, por lo menos, no, te lo aseguro), pero sí que todos nos beneficiamos de un modo u otro del proceso de expansión económica, propiciado por la vorágine especuladora: obteniendo créditos más baratos, encontrando empleo, oportunidades de negocio, etc…, los casos son mucho más diversos que los citados en el artículo. Lo que se pretende es poner en evidencia que no TODA la responsabilidad es ÚNICAMENTE de las entidades financieras, lo que no significa que no la tengan (pero no era el tema del artículo, repito).

      2º.- Respecto a la cuantificación, a cuanta gente se comportó así (entiendo que como especuladores, te refieres). No existen datos oficiales, obviamente, y sería muy difícil dar una cifra completamente acertada. Si te sirve mi experiencia (he trabajado para cuatro entidades financieras), te diré que muy pocos fueron los especuladores, no más del 15% del conjunto de la población. Ahora bien, del conjunto de impagos y ejecutados te aseguro que la cifra es mucho mayor, puedo estimar que un 35-40% (me paso el día refinanciando su errores, y por lo tanto lo sé muy bien) han empleado erróneamente los instrumentos de financiación. Y efectivamente sin conocimiento de sus entidades por varias razones:
      a.- Los préstamo por importe inferior a 6.000 e no se comunican al Banco de España, por lo que no se reflejan en CIRBE. Es el caso de las clásicas financieras rápidas, que nadie puede detectarlas, salvo el propio deudor.
      B.- Los avales por importe inferior a 60.000 e, tampoco de comunican al Banco de España.
      c.-Tu puedes conceder una buena operación de financiación y que luego el cliente obtenga otras malas con entidades bancarias que realizan una mala valoración.
      Continúo

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    2. No me parece raro que estes de acuerdo conmigo por dos motivos:
      a) porque tengo razón XD
      b) porque he leido tanto este post como otros anteriores del blog

      Dejando aparte la broma, te diré que sí, que tienes razón en lo de que todos hemos participado del pastel, sólo que unos más que otros. Algunos trabajadores hemos tenido buenos sueldos (al menos regulares) estos años de burbuja, pero nada comparable con las "jubilaciones" estilo Goirigolzarri.
      No obstante, nunca he dicho que toda la responsabilidad sea de la banca, es más, creo que los políticos tienen tanta o más (especialmente en los ámbitos de responsabilidad urbanística), y quien dice los políticos dice sus electores....
      ... por no hablar de los reguladores que no vieron, o no quisieron ver, el burbujón de crédito que se estaba formando, o la descompensación de los balances de las cajas. Como estaban muy ocupados aconsejando medidas de contención salarial en vez de hacer su trabajo...

      Sobre las cuantificaciones, el problema es que echo a faltar estadísticas, y a sobrar lugares comunes. Era el ejemplo de tus afirmaciones sobre que "todos vendíamos etc....", que me parecen una generalización desafortunada y presumiblemente infundada. Pero no sé todavía cuantos de los desahucios que se están produciendo corresponden a viviendas, y de esos cuantos son primeras (únicas) viviendas, o a que tipo de familias afectan, o en que circunstancias. Esas estadísticas (y otras que avalen ciertas afirmaciones) parece que no existen, o que están en un cajón (o que soy muy malo buscando).
      Así, todos construimos argumentos basados en impresiones, más o menos fundadas, más o menos informadas, pero impresiones al fin y al cabo que pueden estar bastante sesgadas por nuestra propia experiencia (y los primeros, los propios afectados por los desahucios)

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  3. 3º.- No niego las responsabilidades de los bancos, soy el primer crítico. Nunca debieron extenderse la práctica de conceder operaciones a 30 años (la curva de tipos desaconseja operaciones a más de 25), aun cuando el mercado lo demandase. Efectivamente hay muy malos profesionales, los departamentos de Recursos Humanos han preferido tener buenos comerciales a buenos analistas. Pero tampoco se puede criminalizar, como se hace desde la Plataforma Stop Desahucios, a todo el colectivo que trabaja en banca.
    Por otra parte, tampoco es cierto que el enorme volumen de impagos actualmente existente tenga origen, o como casusa fundamental, un mal análisis de riesgo. En número de operaciones concedidas por encima del 80% de tasación o del 30% de los ingresos, no es tan elevado como se supone. El 75% de las operaciones hipotecarias están correctamente analizadas y bien concedidas, el 65% en las operaciones con garantía personal. Y de las concedidas con criterios más laxos (por encima del 80 de tasación o el 30 de reembolso), no todas están impagadas o con serios problemas, pero si un elevado 50%. El origen o causa de los impagados es muy variado, la mayoría de ellas sobrevenidas (tras la concesión de la facilidad crediticia): situaciones de desempleo, fuerte minoración de ingresos, rupturas de parejas (increíble por su número), enfermedad, etc… Es más, incluso muchas de las operaciones mal concedidas, ahora impagadas (ese 50%), si están ahora impagadas se debe más a una situación de desempleo que a la propia operación en sí.

    4º.- Efectivamente todos, incluidos los bancarios, creían que no había burbuja y que la vivienda nunca bajaría. Muy pocos fuimos críticos al respecto y suficientemente sensatos (te felicito por ello, pues aun creyendo que estábamos ante una burbuja yo si pequé). Aún resuenan en mis oídos las palabras de algún que otro director de oficina: “La vivienda nunca bajará”.
    En verdad los bancarios deseaban alcanzar sus objetivos de venta, pero no es menos cierto que no son gurús de la economía ni sujetos infalibles, y aún menos personas inmorales que planearon esta crisis. Los empleados de banca se dejaron engullir por la euforia generalizada y muchos concedieron operaciones crediticias pensando que hacía un favor a su cliente en vez de un mal (he criticado a muchos por financiar viajes de vacaciones o gastos suntuosos, pero me consta que lo hicieron de buena fe, no por objetivos, pero los hay que sí).

    Y continúo

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    1. Pues estoy de acuerdo con la respuesta 3 (aún matizando que no creo que la PSD quiera criminalizar a todos los bancarios).

      Sobre el análisis del riesgo, está claro que en un momento dado se dejó de prestar la atención que se merecía. No fueron los comerciales los que decidieron por su cuenta ampliar los plazos de las hipotecas, fueron los directivos los que adoptaron esa política. Y a largo plazo los riesgos se multiplican.. aunque sólo sea por la simple indeterminación como va a evolucionar todo.

      Sobre el 4, a mi si me consta de comerciales que se lanzaron a vender como posesos para alcanzar unos objetivos determinados (sobre todo responsables de oficinas que apretaban a sus curritos para ello). Y, nuevamente, fueron los directivos los que establecieron estos objetivos y los que año a año los fueron actualizando al alza.

      Santi

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  4. 5º.- Afortunadamente, es verdad y hay datos para contrastarlo (Banco de España, Instituto Nacional de Estadística y Consejo General del poder Judicial) para decir de la propuesta sólo afecta a un conjunto muy pequeño de la población. Sólo beneficiaría a los que tengan hipoteca sobre su vivienda habitual e impagada. Y eso no es contradictorio con las pérdidas que la morosidad genera “y las predicciones apocalípticas”. Para recuperar 100.000 € de impagados fallidos (procedentes por ejemplo de un par de daciones en pago), has de conceder 101 operaciones a no menos de Euribor más uno, así de fácil es la cuenta.
    Para más abundamiento, mis “predicciones apocalípticas” YA se están materializando, sin la IPL, la cual vendrá a acentuarlas:
    a.- Para compensar las pérdidas que genera la morosidad las entidades está concediendo operaciones mucho más caras, incrementando las comisiones y despidiendo empleados.
    b.- Varias entidades han tenido que ser intervenidas acosta de los contribuyentes, para evitar que sus clientes impositores perdieran sus ahorros.
    c.- Los accionistas y los adquirentes de participaciones preferentes de las entidades intervenidas han visto desaparecer sus inversiones (muchos son pequeños ahorradores, no grandes potentados).
    Todo esto, y mucho más, lo ha provocado las ingentes pérdidas que está teniendo el sector financiero ¿A cuánto ascendería las pérdidas con la IPL, y más si se hace retroactiva?.

    6º.- Efectivamente ya está bajando el valor de los inmuebles, pero lo haría mucho más si se incentiva el impago. La IPL, tal y como está planteada, no exige que se analice si el cliente puede o no pagar, si tiene o no otras propiedades, si hay o no avalistas con solvencia, sólo requiere que sea la vivienda habitual. Es decir, permite que un sujeto con 6.000 e de nómica (lo exagero para que se vea bien lo que provocaría) deje de pagar su casa si ve que su valor ha bajado por debajo del importe de su hipoteca. En consecuencia, la vivienda se terminaría de transformar en una inversión (siempre he estado en contra de esa concepción pero es la imperante), y al no ser rentable muchos descartarían proseguir con la misma, luego ya me compraré otra, o la misma, más barata.
    Actualmente muchos clientes están pudiendo resolver sus problemas de liquidez vendiendo su vivienda, por menos de lo que valía hace 5 años, pero aun por un valor razonable. Y tienes razón, fue la burbuja la que nos arruinó para 30 años, pero igual que los precios subieron de forma desmesurada –y no se debió permitir-, no podemos permitir que bajen hasta los infiernos, son los ahorros de mucha gente.

    7º.- De aprobarse la IPL no se financiará más del 60% del valor de tasación porque es el mínimo de adjudicación en subasta, no porque se espere una nueva bajada del 20% (que quizás lo haga). Actualmente todavía se dan operaciones hipotecarias al 80 y el 90%, con la IPL eso se terminará.
    Siempre ha sido difícil para un trabajador adquirir un inmueble (los políticos no han tenido muy en cuenta el derecho social a una vivienda digna), pero será muchísimo más difícil si nadie te financia, lo que va a propiciar la IPL. Se está invitando a los bancos a no vender su stock, a sólo alquilarlo, y luego, cuando tengan el monopolio del mercado del alquiler, a fijar los precios.



    Un saludo

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    1. 5) Si no niego que la morosidad sea un quebranto para los bancos!!
      Lo que digo es que hay que valorar en qué medida la dación va a suponer un perjuicio mayor que el actual.
      a) la gran tasa de impagos no está en los créditos a la vivienda, sino a los promotores. Esta ha sido la verdadera sangría en las cuentas de los bancos, que les ha llevado a la situación actual
      b) la diferencia entre la dación y el sistema actual está en que el deudor ejecutado queda con una deuda remanente (aqui me vuelven a faltar estadísticas para valorar cómo de grande es esta deuda, y qué parte corresponde a lo "presuntamente" impagado del principal-depende de la valoración de la vivienda- y que parte a unos intereses de demora "presuntamente" abusivos). La cuestión es: ¿el banco va a recuperar esa deuda? Si hay avales, sí, yendo a por los avalistas, pero si no los hay? ¿En cuantos casos no hay?
      En definitiva, lo que pido es que se cuantifique el perjuicio, y se ponga en relación con el global. Vamos, que hago mía tu respuesta "¿A cuánto ascendería las pérdidas con la IPL, y más si se hace retroactiva?"

      Sobre apocalipsis, lo que tu dices: ya está en marcha, no será culpa de la ILP.

      Sobre "Varias entidades han tenido que ser intervenidas a costa de los contribuyentes, para evitar que sus clientes impositores perdieran sus ahorros", directamente creo que es mentira. Al menos en el caso que he podido estudiar (Bankia) los activos cubrían mal que bien los depósitos. Lo que no cubrían eran las emisiones de deuda, los préstamos interbancarios, las preferentes o el capital propio (o eso se deduce de las pérdidas declaradas, porque todavía no he acabado de aclararme con unas cuentas que tan prontro dan beneficio como pérdida). Así que si se hubiera liquidado, los que se hubiera perdido hubieran sido los suscriptores de esos pasivos, no los impositores (que son acreedores preferentes).

      A los accionistas de Bankia (no sé de los de otros bancos intervenidos), les cuadra más el nombre de "estafados" que el de accionistas; y a los de las preferentes, esperemos a ver que dicen los jueces.

      6) Estoy de acuerdo en que la dación no debe ser un incentivo al impago. Los casos tienen que estar tasados, y quiero pensar que en la tramitación parlamentaria (si sale adelante) se establecerán criterios adecuados. No los cicateros de ahora, sino unos un poco más equilibrados, acordes con el espíritu de "rescate social"

      7) No estoy de acuerdo con esa cuenta de la vieja (fíjate que hace dos años, el mínimo era el 50%). Las operaciones se harán (deberían hacerse) evaluando el riesgo de impago y la capacidad del acreedor de resarcirse, lo que significa que se harán teniendo en cuenta el valor esperado de la vivienda a futuro (con o sin dación). ¿Que la dación operará a la baja? pues si, pero no tiene porqué ser tanto.

      "Siempre ha sido difícil para un trabajador adquirir un inmueble". Bueno, si, hace unos años era tan difícil como que tenía que destinar a ello cuatro anualidades, y pasaron a ser ocho con la burbuja (4 y 8 lo digo de memoria, no sé ahora cual es el número exacto) Mis padres pudieron comprarse un buen piso con un crédito a 10 años, nosotros lo tenemos un poco más difícil.

      Ojo, que no vivo de alquiler por gusto, soy forofo del "capitalismo popular" en su forma más simple, la de ser propietario de tu propia vivienda.

      Lo de mantener a los inquilinos en alquiler es una medida más del "mal menor": mejor que dejarlos en la calle, pero no es lo ideal, desde luego. Ahora bien, no casa lo de que "se invita a los bancos a no vender" con los de que "los precios van a caer. Si los bancos hubieran tenido que vender de verdad, los precios hubieran caido en picado. Pero para eso ya tenemos el SAREB, para sostener los precios.

      Santi

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  5. 9.- Efectivamente no he hablado de los intereses de demora, pues la IPL no los cita salvo para condonarlos. Necesitan ser regulados en profundidad, de verdad son exagerados y desproporcionados, son necesarios, pero desproporcionados.

    En verdad creo que se han de articular instrumentos para ayudar a las familias en dificultades. Por eso he criticado el real decreto sobre buenas prácticas bancarias y el de paralización de los desahucios, por considerar que se quedan muy cortos. El extremo contrario es la IPL, que se pasa de vueltas y no examina la multitud de casos que pueden llegar a darse. Por el contrario, en este mismo blog, encontrarás propuestas de reforma del sistema de subasta judiciales para encontrar algo más de equilibrio (“Subastas de bienes inmuebles en ejecuciones hipotecarias”).
    Los rescates a entidades bancarias también son más que criticables (más cuando algunos ejecutados hipotecarios están pagándolos con sus impuestos), son un mal necesario, no se pretende salvar al banco (que por si sólo no es nada, no es un sujeto vivo), ni a sus directivos (todos defenestrados pero aun no convenientemente enjuiciados), se pretende salvaguardar a los ahorradores. En fondo de garantía de depósitos está actualmente seco.

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    1. Bueno, me parece bien que la ILP se pase de vueltas, aún asi la descafeinarán mucho. Si quieres llegar a 100, con esta tropa más te vale pedir 300, que ya se encargarán de recortar ellos a 50. Pero si pides 100, te dan 10.

      Sobre propuestas de actuaciones, he leido algunas entradas, pero no he tenido tiempo de profundizar más en este tema que me resulta bastante desconocido (y sin embargo, muy interesante). Pero efectivamente, lo que hacen falta son propuestas, discutirlas (con un poco de rigor y honradez intelectual), e intentar sacar algo bueno de todo ello, así que seguiré leyendo.

      Un saludo

      Santi

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